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找店網(wǎng)據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在未來的三年里，本市將有一段商鋪產(chǎn)品的集中上市期，在這一段時(shí)期里，市場(chǎng)供應(yīng)充足，商鋪投資的選擇、比較余地比較大。這種市場(chǎng)背景下，商鋪投資該如何進(jìn)行呢？業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)變化，適當(dāng)調(diào)整投資商鋪思維定向和判斷標(biāo)準(zhǔn)，從而取得可持續(xù)增值的商鋪投資收益。 

1.增加商業(yè)意識(shí)

商鋪姓房不是房，是一種固化的資本，是一種投資的工具，人們通過投資商鋪，為的是取得資本增值，或者是取得自營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)。商鋪不是消費(fèi)品，從商鋪的終端用途來看，它是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，它自身不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而是在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中體現(xiàn)它的價(jià)值，即在同等條件下，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益越好，商鋪越有價(jià)值。投資商鋪必須從商業(yè)考察入手，研究商鋪所在商圈的購買力、交通設(shè)施、商鋪供應(yīng)總量以及商鋪?zhàn)陨淼奈恢玫惹闆r，才能正確判斷投資對(duì)象的價(jià)值真實(shí)水平。同時(shí)，當(dāng)?shù)仄渌�房地產(chǎn)品種對(duì)商鋪的價(jià)值有重要影響作用，也是要關(guān)注的內(nèi)容之一，但是，一定要結(jié)合商圈諸要素來綜合考慮，如果僅以當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格作為衡量商鋪的惟一價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，有可能造成投資者判斷失誤。假設(shè)在一個(gè)建筑密度很低、人口稀少的極品高端住宅區(qū)內(nèi)開發(fā)一些商鋪看看，我想這里的商業(yè)營(yíng)業(yè)額極有可能是“大雪過后白茫茫”，而位于其間的商鋪也只能“坐愁紅顏老”了。

2.增強(qiáng)景觀意識(shí)

從投資角度看，商鋪投資數(shù)額大而資金的回收周期較長(zhǎng)，是一種長(zhǎng)期運(yùn)作而又比較穩(wěn)定的投資活動(dòng)。在現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)條件下，8～10年回收投資屬于十分正常的結(jié)果。那么商鋪未來增值潛力，應(yīng)當(dāng)如何判斷呢？

我們認(rèn)為，商鋪未來的發(fā)展?jié)摿Γ�與商業(yè)總體的發(fā)展方向密切相關(guān)。在有關(guān)上海的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，有一項(xiàng)指標(biāo)是應(yīng)當(dāng)引起投資充分注意：即上海的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到40%以下，意味著人們吃飽穿暖的要求已經(jīng)達(dá)到，開始進(jìn)入講究商品性價(jià)比和關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的層面。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)繼續(xù)，人民的生活質(zhì)量會(huì)越來越好，對(duì)商業(yè)服務(wù)的要求會(huì)越來越高。按照這種消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)來判斷，未來商鋪的舒適性和愉悅性的要求被提了出來，即商鋪不僅僅要為其實(shí)際使用功能??商業(yè)銷售著想，還要考慮到商業(yè)的服務(wù)對(duì)象??消費(fèi)者的多層次要求，即人們?cè)谙�費(fèi)的同時(shí)，還有感官上的服務(wù)或享受要求。人們希望自己所去消費(fèi)的商店要具有良好的購物環(huán)境和商業(yè)文化氛圍，如此一來，商鋪要有觀賞功能的附加要求又被提了出來。在上海莘莊附近的莘閔別墅區(qū)內(nèi)有一個(gè)商鋪項(xiàng)目：名為“巴比倫生活”，開發(fā)商在早期構(gòu)思中就十分注重商鋪的附加價(jià)值的體現(xiàn)，在充分考慮商鋪實(shí)用性的同時(shí)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了景觀功能，把整個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)景觀建筑來加以思考。因而，在項(xiàng)目剛開工，效果圖剛掛出時(shí)，就有許多路經(jīng)車輛就停車下來問詢?cè)撎幧虡I(yè)設(shè)施何時(shí)開張，由此可見，商鋪營(yíng)造景觀對(duì)吸引購買力、提升商鋪商業(yè)價(jià)值有實(shí)際意義。對(duì)商鋪投資者來說，買景也是買鋪的內(nèi)容之一，消費(fèi)者的養(yǎng)眼要求可以變成商鋪增值的動(dòng)力。

3.增補(bǔ)空地意識(shí)

空地概念是作者最近對(duì)本市商鋪思考的結(jié)果。對(duì)一個(gè)商業(yè)繁華的區(qū)域而言，商鋪的商業(yè)價(jià)值顯而易見。但商鋪的市場(chǎng)價(jià)格基本到位，上升空間相對(duì)有限，其商業(yè)成本增加，租金收入減少，那么要想獲得較高的升值空間就必須通過商業(yè)經(jīng)營(yíng)來達(dá)到。其實(shí)，商鋪投資是通過資本投入，經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)作來獲得投資收益的。而對(duì)周邊有空地的商鋪而言，有可能獲得收益快速增長(zhǎng)的空間，這是因?yàn)樯啼伒膬r(jià)值是依靠所在商圈購買力的質(zhì)和量及消費(fèi)量、商業(yè)利潤(rùn)、商鋪總量配置等因素來體現(xiàn)的，商鋪周邊有空地，將來就有可能導(dǎo)入購買力，而購買力的導(dǎo)入就會(huì)導(dǎo)致銷售機(jī)會(huì)，促使商鋪價(jià)值提升。需要說明的是，空地對(duì)商鋪只是意味著獲利可能，但“做空”時(shí)還要注意空地的容量、面積、用途、規(guī)劃、實(shí)施日期等重要因素，如果未來空地對(duì)商業(yè)沒有促進(jìn)作用，甚至有阻礙作用，那么這類“做空”商鋪應(yīng)當(dāng)慎而慎之。反之如果是開發(fā)住宅或辦公樓的空地，那么現(xiàn)行鋪價(jià)可能是可以“逢低吸納”的“地板價(jià)”。 

4.增加周邊市場(chǎng)意識(shí)

購置商鋪的目的是為了取得資本增值，既然是投資行為，那么它就會(huì)受到資本市場(chǎng)的影響，資本的最大特征是追逐利潤(rùn)，它的選擇標(biāo)準(zhǔn)是利潤(rùn)產(chǎn)出率的高低。由于目前上海商鋪的投資回報(bào)率還高于市場(chǎng)認(rèn)可的獲利值域，整個(gè)市場(chǎng)的總體特征是資本進(jìn)入期，鋪價(jià)由于資本積聚而處于上揚(yáng)中。在資本集中后，總體利潤(rùn)變少，回報(bào)率下降，資本就會(huì)抽身離場(chǎng)，向那些高回報(bào)的其他投資市場(chǎng)流動(dòng)。對(duì)于本市商鋪市場(chǎng)而言，最主要的周邊市場(chǎng)影響因素莫過于住宅市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。從市場(chǎng)歸屬來看，住宅市場(chǎng)和商鋪市場(chǎng)同屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)，受土地供應(yīng)影響極大。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)高漲之時(shí)，土地供應(yīng)緊缺，土地價(jià)格上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)下降或房?jī)r(jià)上漲形成市場(chǎng)收縮，造成行業(yè)利潤(rùn)下降，進(jìn)而導(dǎo)致資本退出，整個(gè)市場(chǎng)的平均價(jià)格線下移，不少投資者會(huì)因此虧損。另外一個(gè)很重要的周邊市場(chǎng)因素是證券市場(chǎng)因素，從市場(chǎng)的總體來看，房產(chǎn)包括商鋪市場(chǎng)與證券市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，在同一時(shí)點(diǎn)往往會(huì)出現(xiàn)冷熱不一的狀態(tài)，對(duì)此投資者也要多加留意。總之，商鋪投資屬于資本市場(chǎng)范圍，投資者必須關(guān)注周邊市場(chǎng)動(dòng)向。鋪市的“老八股”、“認(rèn)購證”時(shí)期已經(jīng)，如今進(jìn)入了“找主動(dòng)”、“造黑馬”、“踏板塊”的時(shí)代，過去那種“有買就賺”的意識(shí)必須更新了。如何在群雄紛起的時(shí)代，跑贏大局，是一個(gè)不小的課題，上述“四增”只是很小一部分，真正要做到“一次投中，長(zhǎng)年得分”還需要許多基本功的修煉。